Статьи - Green Door Enterprises Паттайе Таиланд

Статьи

Правосудие против девелоперов

(По материалам газеты Бангкок Пост).

Центральный административный суд Таиланда (аналог Высшего арбитражного суда РФ) повторил свой вердикт о частичном сносе отелей Aetas Bangkok и Aetas Residence на soi Ruamrudi в Бангкоке за нарушение лимита высоты. Два роскошных здания имеют 423 гостиничных номера, а также в Aetas Residence есть апартаменты с обслуживанием. Отели обошлись застройщику в 3 миллиарда батов и он посчитал, что нарушения строительных норм сойдут ему с рук.

Суд обязал городскую администрацию Бангкока и окружной офис округа Патхумван принять меры, чтобы сократить число этажей 24-этажного Aetas Bangkok и 18-этажного AETAS Residence до восьми. Этот шаг необходим для удовлетворения строительных правил: здание может иметь предельную высоту 23 метра, если стоит на дороге, которая составляет менее 10 метров в ширину, в соответствии с Building Control Act of Thailand 2007. 

Двадцать четыре жителя Сой Руамруди подали прошение в суд, чтобы обеспечить исполнение судебного приказа о сносе, выданного Верховным административным судом 30 октября 2014 года для частичного сноса, поскольку отели продолжают предлагать услуги с момента их открытия в 2010 году несмотря на решение суда. 

В числе истцов Королевский врач Songkram Sapcharoen и Председатель палаты Khwankeo Vajarodaya. Ранее районная управа округа Патумван вынесла решение о прекращении использования здания, но снос не начался, и владельцы отелей ходатайствовали против исполнения решения. Центральный административный суд отклонил ходатайство, сославшись на постановление Высшего административного суда. 

Тем не менее, Центральный административный суд не планировал вводить какой-либо штраф или дисциплинарные меры в отношении главы района и губернатора Бангкока, потому что оба, по всей видимости, ненамеренно игнорировали решение суда. Тот же суд отклонил ходатайство владельцев отеля о том, что дорога не была достаточно широка. Суд заявил, что решение Верховного административного суда было окончательным, и был сделан вывод в ходе судебного разбирательства, что Сой Руамруди был шириной менее 10 метров. Исследования обнаружили, что некоторые участки дороги были немного шире, чем девять метров. Местные жители выступали против строительства, поскольку оно началось в 2005 году, подали жалобу, обвинив бывшего главу района Патумван Surakiat Limcharoen и бывшего губернатора Бангкока Apirak Kosayodhin в небрежности при утверждении проекта.

Какую мораль из этой истории должны вынести наши читатели, заинтересованные в приобретении недвижимости в Таиланде? Надо постараться проверить нет ли нарушений в проекте кондо в плане вышеупомянутого Building Control Act of Thailand 2007, хорошим признаком застройщика будет одобрение EIA (мы писали об этом http://www.greendoorenterprises.com/content/a-286/Разрешение-на-строительство), и, конечно, не пренебрегайте консультацией квалифицированного риэлтора - уж нам-то известны все возможные и вероятные проблемы любого проекта! 

Светлой памяти Его Величества Короля Таиланда Пумипона Адульядета

Скончался Его Величество Король Таиланда Пумипон Адульядет - Рама IX. 

Он родился 5 декабря 1927 года и находился на троне с 9 июня 1946 года, правил страной дольше всех ныне действующих монархов. Под его мудрым руководством, Таиланд превратился из отсталой аграрной страны в богатую, динамично развивающуюся, державу, одну из лидирующих стран Юго-Восточной Азии. В отличие от западных монархов, которые являются номинальными главами государств, Король Таиланда, согласно Конституции страны, имеет многочисленные обязанности, дающие ему реальные рычаги власти. Так, Король является хранителем и покровителем государственной религии - буддизма, Главнокомандующим Вооруженными Силами Таиланда. Он обязан утверждать все, принимаемые Парламентом, законы и имеет право вето в законодательстве, Король назначает членов Тайного Совета, утверждает кандидатуру на пост Премьер-министра страны и высших чиновников, он единственный, кто имеет право помилования осужденных - то есть Король руководит законодательной и исполнительной ветвями власти. Его Величество являлся самым богатым человеком Таиланда (его состояние оценивается в 30 миллиардов долларов), но огромные деньги тратил на благотворительность и поддержку более 3000 национальных проектов. Король был не только великим государственным деятелем - он прекрасный семьянин, воспитавший примерных детей, талантливый музыкант и фотограф, большой любитель животных. Заслуги Короля отмечены многочисленными орденами Таиланда и других стран.

Смерть Его Величества является невосполнимой утратой, но преемственность власти в Таиланде сохранена. Премьер - министр страны Прают выступил с заявлением о том, что согласно королевскому эдикту от 28 декабря 1978 года его наследником является его сын, наследный принц Маха Вачиралонгкорн. Кронпринцу 64 года, он профессиональный военный, воевал в 70-х годах против коммунистических повстанцев в качестве летчика, командира эскадрильи, служил в военной разведке, был командиром батальона королевской гвардии.

Стабильность в стране непоколебима, так что фаранги могут жить спокойно. В государственных учреждениях в знак траура будут носить черную одежду, один день все государственные учреждения будут закрыты, также будут отменены все увеселительные мероприятия. Вскоре состоятся похороны Его Величества, а парламент уже занимается законодательными процедурами для восхождения наследника на трон. Нормализация хозяйственной жизни страны уже началась - упавший три дня назад курс бата и фондовый индекс SET начали свой рост.

Память о Его Величестве будет вечно жить в сердцах тайцев и гостей Королевства Таиланд.

Грядущие проблемы арендодателей

По материалам газеты Bangkok Post.

Недавно Land Department Пукета разослал уведомления, во все 234 зарегистрированных кондоминиума (более 26.000 квартир), где предписывается запрет на кратковременную аренду квартир. Такое требование обосновано положениями Hotel Act of Thailand 2004 года: все владельцы недвижимости, краткосрочно размещающие постояльцев, обязаны иметь лицензию на гостиничную деятельность. Несоблюдение запрета карается тюремным заключением на срок до 1 года или штрафом в 20.000 батов.

У юристов есть некоторые сомнения в правомочности данного требования, так как согласно вышеупомянутому закону, для получения лицензии отель должен иметь не менее 4 номеров и вмещать не менее 20 человек, способствовать развитию туризма и выполнять еще ряд требований, то есть имеется некая правовая коллизия. Поскольку пока такие уголовные дела до суда не доходили, то судебного прецедента нет, и каким он будет, можно только гадать.

Надо отметить, что некоторые кондо имеют статус кондотеля, однако, опять же непонятно имеют ли право сдавать на короткий владельцы квартир или только сам кондоминиум, как юридическое лицо. Многие кондо отельную лицензию получить не смогут, во-первых из-за недостаточности технического оснащения (малое число лифтов, недостаток мест на стоянке и т.п.). Более того, мне известны случаи в Бангкоке, когда сами жильцы категорически против случайных постояльцев, и запрет на краткосрочную аренду принимается общим собранием кондо, а так же вносится в его Устав.

Так же власти Таиланда крайне негативно относятся к он-лайн сервису www.airbnb.com, который позволяет краткосрочную аренду по всему миру, но сделать с ним ничего не могут - даже, если заблокировать его работу в Таиланде, туристы из других стран смогут заказывать жильё на тайских курортах. Надо отметить, что с этим сервисом активно, но безуспешно борются власти Нью-Йорка, Сан-Франциско и Берлина и других западных городов, подталкиваемые к этой борьбе гостиничными лоббистами.

Таким образом, в Паттайе пока всё спокойно на рынке краткосрочной аренды, но арендодателям следует быть начеку и заранее продумать ходы. Например, никто не запретит принимать в кондо друзей или родственников, и для проверяющих инстанций следует заготовить договор о безвозмездном использовании квартиры, а также заранее проконсультироваться с юристом о возможных схемах обхода запрета, если таковой будет.