Итоги 2010 года, перспективы 2011 года

Итоги 2010 года, перспективы 2011 года

В сентябрьской статье "Перспективы тайской недвижимости" http://greendoorenterprises.com/content/a-100/Перспективы-тайской-недвижимости я дал прогноз на ближайшие сроки. Прозноз оправдался - в 2010 году недвижимость Таиланда выросла в цене и тот, кто ее приобрел не прогадал. Этот вывод подтверждают данные Государственного Банка Таиланда, приведенные в качестве иллюстраций к этой статье.

И так, поскольку финансовый год в Таиланде заканчивается 31 марта, поэтому именно сегодня настало время поговорить о результатах, показанных тайской недвижимостью в 2010 году и на основании полученных данных оценить тенденции и перспективы 2011 года.

1.Политическая ситуация в стране.

Политическую ситуацию в Таиланде в последние месяцы можно назвать очень нестабильной. Апофеозом была блокада международного аэропорта "желтыми" - сторонниками нынешнего премьера и последующие массовые выступления "красных" - сторонников свергнутого премьера Таксина, повлекшие массовые беспорядки, режим чрезвычайного положения и человеческие жертвы. Ситуация вокруг храма Ват Пхра Вихеа на тайско-камбоджийской границе привела практически к войне между соседними странами. Однако, парадокс Таиланда в том, что на туристах и фарангах-долгожителях все эти ужасы не отражаются, как говорится "у вас своя свадьба, у нас своя свадьба". Все эти волнения - просто фон для борьбы за власть, а реальной революционной ситуации, как сейчас на Ближнем Востоке - нет.

2.Общая экономическая ситуация в стране.

-ВВП - главный индикатор экономики, в 2010 году прекратил падение и вырос более чем на 2%.

Рисунок 1.

-инфляция в Таиланде, как всегда на около нулевом уровне, что позволяет держать низкую ставку рефинансирования и, соответственно, сохранять низкие ставки по ипотеке.

Рисунок 2.

-финансирование ипотеки увеличивается, количество выданных кредитов растет как в натуральном, так и в процентном отношении.

Увы, иностранцам в Таиланде ипотека недоступна, однако многие застройщики предлагают рассрочку платежа, причем, иногда на условиях более выгодных, чем ипотечное кредитование.

Рисунок 3.

3. Экономическая ситуация в стране частная, факторы влияющие на цены и объемы жилья.

-Налоги. Налоги на недвижимость в Таиланде оплачиваются один раз - при покупке\продаже, а не ежегодно как в России, поэтому можно не тревожиться об изменении налоговых ставок в будущем. Однако, в прошлом году налоги на недвижимость увеличились и, в зависимости от срока владения квартирой, составят от 5.5 до 7.8%, хотя часть общего налога является подоходным и предпринимательским, то есть уплата их должна ложиться на продавца, тем не менее покупателю тоже придется отдать налогов побольше , чем ранее.

-Туризм. Именно туризм генерирует покупателей квартир в Таиланде, и поскольку беспорядки в Таиланде и кризис в мире ушли в прошлое, то количество туристов в Таиланде увеличивается. В 2010 году Таиланд посетило около 16 миллионов туристов. А число российских туристов увеличилось на 80%,и достигло числа более чем 600.000 человек. Да и без всякой статистики мы видим, что русские везде - на всех пляжах, в магазинах, ресторанах. Благодаря этому русские покупатели увеличиваются в количестве и недалек тот день, когда они потеснят американцев и англичан, на чью долю приходится максимальное число покупок недвижимости (14 и 12%, соответственно).Ну, а если говорить не о туристах, а об экспатах, то ежегодное исследование банка HSBC Expat Explorer Survey 2010 года.(Исследование жизни экспатов) показало, что лучшей страной для зарабатывания является Россия, а лучшей для жизни - Таиланд. Таиланд продемонстрировал лучшие показатели в номинации цена\ качество жизни и прекрасные природные условия.

-Курс бата. В прошлом году бат сильно укреплялся как к рублю, так и к доллару, поэтому те, кто купил квартиры в начале прошлого года только на росте курса заработали 4% в рублях, а в долларах целых 8%.

Рисунок 4 и 5.

-Аналитическая фирма Knight Frank сообщила что Таиланд в прошлом году занял 39 место в Global Real Estate Transparency Index 2010 (индексе "прозрачности" инвестирования в недвижимость). Первые места заняли развитые страны, Россия на 31 и 35 месте (по крупным и по малым городам). Данный индекс характеризует законодательную базу, бюрократические процедуры доступность аналитики при операциях с недвижимостью. Исходя из этой оценки, советую при всех операциях с недвижимостью прибегать к услугам квалифицированных риэлторов, так как самостоятельно разобраться с оплатой, регистрацией, схемами владения недвижимостью в Таиланде будет нелегко. О языковом барьере я уж и не говорю.

-Конкретные показатели по жилью 2010 года мы можем увидеть на рисунках 6 и 7. 

Количество новостроек растет (на графике данные за 2009 год, так как официальные итоги

2010 еще не подведены), но , по предварительным оценкам, темпы роста сохранились и составили около 12%.

Средняя цена дома (именно такой цифрой оперирует

Государственный жилищный банк Таиланда и Государственный Банк Таиланда) выросла примерно на 20%. Следует учесть, что в разных сегментах величина роста разная, но не менее 15%.

4.Тенденции 2011 года.

Основываясь на результатах 2010 года и их динамике, можно предсказать дальнейший рост стоимости тайской недвижимости. Однако, непрерывного роста быть не может.Падение цен практически невероятно - недвижимость очень консервативный актив и туда-сюда безосновательно не прыгает, но вероятны стагнации, в частности, после окончания туристического сезона в апреле. Темпы роста, возможно, замедлятся. Неясна также ситуация с курсом бата : 30 бат за доллар - это мощный уровень сопротивления и преодолеть его бату будет сложно, тем более, что Госбанк Таиланда принял эффективные меры против чрезмерного укрепления бата (валютные интервенции, введение 15% налога на прибыль от покупки гособлигаций для иностранных инвесторов). Поэтому перспективы на 2011 год я бы охарактеризовал словами "осторожный оптимизм". И, кроме этого, на экономику мира и Таиланда могут оказать влияние трагические события в Ливии и Японии, а каким я его предполагаю, опишу в следующей статье.