Защита покупателей недвижимости

Защита покупателей недвижимости

Что такое аккредитив?

Аккредитив - это обязательство банка оплатить товар или услугу переводом денег со счета покупателя на счет продавца только после предоставления продавцом документов, подтверждающих исполнение сделки. Конкретный перечень документов, способ их проверки, сумма, сроки оплаты и прочие условия оговариваются в соглашении покупателя, продавца и банка. Подписание такого соглашения и депонирования суммы аккредитива на счету покупателя называется выставлением аккредитива. Аккредитив, как правило, является безотзывным, то есть покупатель не может отказаться от сделки без штрафных санкций. Вообще расчеты посредством аккредитива - довольно сложная операция - есть много видов аккредитива: отзывный аккредитив тоже существует в теории, но крайне редко используется, бывают еще револьверный аккредитив (автоматически возобновляемый), неподтвержденный аккредитив, переводной аккредитив, но они не применяются в сделках с недвижимостью.

Распостраненная в России форма оплаты недвижимости через наличные в сейфовой ячейке, доступ к которой продавец получает, представив банку договор купли-продажи квартиры, с отметкой о государственной регистрации, тоже является своеобразной (правда, весьма уродливой) формой аккредитива.

В Таиланде оплата недвижимости обычно производится сначала задатком (как и в России), а остальная сумма переводится на счет продавца. Это несет определенные риски, так как недвижимость может оказаться юридически «нечистой». Следует отметить, что в отличие от России, где может быть «квартира с тараканами» (неизвестные покупателю прописанные жильцы на жаргоне риэлторов), «черная» (один из продавцов в цепочке пропал без вести , умер до сделки или иным способом не являлся законной стороной сделки),«признанка» (признание сделки ничтожной, если она была совершена недееспособным гражданином, пьяным, сумасшедшим, сделка по отозванной доверенности и т.п.), «прошедшая мимо опеки» (при продаже квартиры ущемлены права несовершеннолетних членов семьи, ухудшены их жилищные условия) в Таиланде таких «приколов» не бывает - здесь существует только одно право - право собственника на квартиру и ничего другого. Все собственники квартиры, бывшие и настоящие, отражены в ее паспорте (чанот - тайск.), обременения (типа залога) - тоже. А при покупке квартиры на первичном рынке в Таиланде существуют те же риски, что и в России. Так что, как говорится «береженого Бог бережет, а небереженого - конвой стережет», поэтому лишняя осторожность еще никому не вредила.

Закон об аккредитиве Таиланда (Thailand's Escrow Act ) был принят 20 мая 2008 года. Во время кризиса 1997 года многие девелоперы разорились и покупатели потеряли свои депозиты и взносы за жильё, именно тогда и назрело принятие подобного закона. Но бюрократическая машина работает неспешно, и появился данный закон только через 9 лет, вовремя, кстати, к очередному кризису успел.

Самой важной и принципиальной частью закона является положение об «escrow agents» (аккредитивных агентов). Если в обычной сделке таковым может выступать любой банк, то в сфере недвижимости таковым может быть не только банк, но и юридическая фирма, адвокат, нотариус, но любое физическое или юридическое лицо для исполнения агентских обязанностей и использования титула «официальный аккредитивный агент» должно иметь лицензию Министерства финансов. За официальными аккредитивными агентами осуществляет надзор специальное ведомство - «Аккредитивный комитет», куда входят заместитель министра финансов, главы Земельного департамента, Налоговой службы, представители общества зашиты прав потребителей, Банка Таиланда и эксперты в области финансов, бухгалтерского и налогового учета, защиты прав потребителей, продаж.

Следующие банки являются официальными аккредитивными агентами.

Для получения лицензии «аккредитивного агента» к банку предъявдяются повышенные требования в плане достаточности собственного капитала, активов, устойчивости, соответственно агентами могут быть только устойчивые, надежные банки.

Следует отметить, что применение аккредитива полезно всем - покупатели получают гарантии безопасности сделки, продавцы - мелкие и крупные девелоперы уравниваются в надежности, рынок недвижимости становится менее рисковым, экономика получает дополнительный приток инвестиций в недвижимость так как они становятся более безопасными.

Однако, за всё в этой жизни надо платить - бесплатный сыр, сами знаете, где бывает. Аккредитив - услуга недещевая и, в зависимости от банка, суммы и условий сделки составляет несколько процентов от общей суммы сделки. Естественно, оплата аккредитива ложится на покупателя, потому что обычно продавец никаких преимуществ от этой формы сделки не получает, хотя при покупке квартиры на первичном рынке это может быть предметом переговоров с девелопером.

Резюмируя всё вышесказанное, отмечу, что сделки с недвижимостью в Таиланде, если ими занимается надежная риэлторская фирма, являются достаточно безопасными, но следует иметь в виду, что существует форма расчетов, сводящая всякие риски при оплате к абсолютному нулю.