Процесс приобретения недвижимости

Процесс приобретения недвижимости

Итак, вы приняли решение вложить деньги в тайскую недвижимость. Еще до того как делать окончательный выбор, многих совершенно логично заинтересует вопрос - как именно будет происходить процесс покупки, сколько времени он займет, и какое количество каких именно налогов помимо объявленной цены за приобретаемый объект нужно будет заплатить. Постараемся ответить на все эти вопросы как можно подробнее.

Глобально, весь рынок некоммерческой недвижимости можно поделить (впрочем, не только в Таиланде, но и везде) на две большие категории - первичный и вторичный.

Первичный рынок

Выбранную квартиру или дом вы можете зарезервировать, и подписать на месте резервационный договор. При резервировании объекта оплачивается депозит - стандартная предоплата, как правило, составляет 50,000 бат, но если в наличии нет достаточной суммы, то торг уместен. Необходимо помнить, что в случае последующего отказа от покупки выбранного вами объекта, резервационный депозит не возвращается. Это стандартная практика, принятая не только в Таиланде, но и в других странах.

В резервационном договоре должны быть реквизиты сторон, информация об объекте, дата подписания контракта купли-продажи и установленная дата первого платежа - по контракту он осуществляется в течение месяца.

Как правило, в течение месяца после подписания резервационного договора, подписывается договор купли-продажи. В нем должны быть подробно прописаны все условия сделки, а также условия оплаты налогов и суммы налогов. В момент подписания договора стандартно оплачивается 25% от стоимости недвижимости.

Оставшейся баланс вносится беспроцентно до завершения строительства или частично после него. Застройщики предлагают различные схемы проплат, некоторые из них - до 60% на момент завершения строительства. Стандартная схема проплат выглядит следующим образом -

- 50,000 бат резервационный депозит,

- 25% первый платеж на момент подписания контракта,

- 25% каждый квартал,

- 10% на ключи.

Все проплаты осуществляются перечислением средств по безналичному расчёту из России или других стран на лицевой счет застройщика. Переводы должны поступать от имени покупателя выбранного объекта. По тайскому законодательству, деньги на покупку недвижимости должны переводиться из другой страны в иностранной валюте, а не в батах, если имеет место оплата через банк.

Провоз наличных для покупки также возможен, в этом случае их необходимо будет поменять на тайские баты на месте - оплата в иностранной валюте в Таиланде не принимается нигде, и сделки по недвижимости - не исключение. Разрешен, как вариант, ввоз и обмен дорожных чеков.

Но в любом из трех описанных выше вариантов, необходимо получение в тайском банке специальной справки, которая именуется Foreign Exchange Transaction Form и подтверждает иностранные инвестиции, а также то, что деньги были официально конвертированы в местные баты.

После завершения строительства кондоминиума, застройщик информирует покупателя о сроках выдачи Чанота - свидетельства права на собственность. Чанот оформляется только на тайском языке. Эта бумага выдается после полной оплаты покупателем суммы сделки и регистрации в Земельном Департаменте Таиланда.

На момент получения Чанота покупатель оплачивает переходные налоги:

- 2 % налог на перенос права собственности (transfer fee),

- 0.5% от оценочной стоимости покупки - гербовый сбор (stamp duty),

- 3,3% предпринимательский налог (special business tax),

- 1% налог с оборота.

Вторичный рынок

При выборе объекта вторичного рынка подписывается резервационный договор в офисе риэлторской компании. При подписании договора покупатель оплачивает предварительный взнос, сумма взноса составляет 10%, но ее можно обсудить с владельцем выбранного объекта.

В случае последующего отказа от покупки предварительный взнос не возвращается.

При наличии оставшейся суммы за выбранную квартиру, риэлторское агентство занимается подготовкой необходимых документов. Часто это занимает от трех до пяти рабочих дней, в редких случаях - до одного месяца. При отсутствии оставшейся суммы, в резервационном договоре указывается срок его действия, в течение которого должен быть осуществлен перенос права собственности. Сроки, удобные для обоих сторон, оговариваются в офисе риэлторского агентства. Обычно срок составляет до трех месяцев.

Для оплаты недвижимости и также для ее последующего оформления в вашу частную собственность необходимо получение справки Foreign Exchange Transaction Form (ее описание и назначение было изложено выше) для чего, в свою очередь, рекомендуется открыть счет в тайском банке. Эта процедура технически очень несложная, и некоторые банки не требуют для этого ничего кроме паспорта - например, Касикорн Банк. В любом случае, агентство поможет вам открыть счет.

При готовности обоих сторон к переносу права собственности, а именно - со стороны покупателя - наличии полной суммы заявленной продавцом, а со стороны продавца и агентства - наличии всех необходимых документов для Земельного Управления, назначается день переноса права собственности в Земельном Управлении. Остаток суммы сделки вносится покупателем прямо в Управлении, в обмен на свидетельство о собственности на квартиру, куда уже должно быть вписано имя покупателя. Договор купли-продажи должен быть подписан на тайском или английском языках. Договор на русском языке не будет иметь юридической силы на территории Таиланда, хотя при незнании английского попросить перевод договора у риэлтора безусловно можно и даже нужно.

Важно знать, что законность и чистота сделки гарантируется именно Земельным Управлением, поскольку именно его сотрудники проверяют все документы на подлинность, а также удостоверяют законность продажи собственности иностранному гражданину.

При покупке объекта недвижимости со вторичного рынка, налоги и сборы оплачиваются равными половинами, между продавцом и покупателем, или же одной из сторон по взаимному согласию. Эти условия необходимо уточнить заранее, и строго зафиксировать в контракте после всех устных договоренностей.

Покупатель станет полноправным владельцем собственности после подписания необходимых документов в Земельном Управлении и оплаты переходных налогов.

После выплаты оставшейся суммы владельцу квартиры, покупатель получает свидетельство на собственность - Чанот и договор купли-продажи. В Чаноте указываются все предыдущие владельцы данного объекта недвижимости. Оба документа выдаются на тайском языке, помощь в переводе имени покупателя на тайский язык оказывает риэлторское агентство.

Перенос права собственности в Земельном Управлении занимает несколько часов. После этого новоиспеченного владельца можно поздравить с удачным приобретением.

Дополнительная приятная информация - в Таиланде на жилую недвижимость никаких налогов не существует, в отличие от многих европейских стран.