Тайская недвижимость - вопросы и ответы

[Published on 2011-10-31 in Недвижимость и инвестицииby Inga Lenshina]

Тайская недвижимость - вопросы и ответы

- Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Таиланде?

Да, но есть нюансы. На свое имя иностранные граждане имеют право приобретать квартиры в кондоминиумах, при условии что это не превышает 49% от общей площади кондоминиума. Покупка дома также возможна но, учитывая то что по законодательству Таиланда, иностранец не может быть прямым собственником земельного участка, недвижимость должна быть оформлена на тайскую компанию, которую нужно зарегистрировать на свое имя. Иначе говоря, вы становитесь владельцем компании, которая владеет недвижимостью. В подробностях процедуры вам обязательно помогут разобраться риэлторы, и они же окажут необходимую помощь и информационную поддержку.

- Как оформить покупку недвижимости в Таиланде?

Выбранную квартиру или дом вы можете зарезервировать, и подписать на месте резервационный договор. При резервировании объекта оплачивается депозит - стандартная предоплата, как правило, составляет 50,000 бат. Как правило, в течение месяца после подписания резервационного договора, подписывается договор купли-продажи. Оставшейся баланс вносится беспроцентно до завершения строительства или частично после него. Обязательно нужно соблюсти требование законного ввоза валюты в страну для оплаты недвижимости - возможен банковский перевод с иностранного счета на тайский, либо ввоз наличных или чеков, с последующим обменом на баты. В любом из описанных случаев необходимо получить в банке специальную справку. При передаче собственности покупателю после оплаты им переходных налогов выдается свидетельство - Чанот, заверенное Земельным Департаментом Таиланда. После этого покупатель становится полноправным собственником квартиры.

При покупке дома алгоритм иной - есть два законных варианта. Первый - оформление на себя тайской компании на которую, в свою очередь, оформляется дом. При этом 51% уставного капитала по закону должен принадлежать тайцам.

Второй вариант - это оформление земли в долгосрочную аренду, как правило - тридцать лет с правом последующего продления еще двукратно на тридцать лет, что обязательно должно быть указано в договоре. Земля арендуется у собственника, и сделка легализуется в земельном управлении.

Из двух описанных способов более распространен первый, хоть он и кажется на первый взгляд более сложным.

- Права собственности и наследство в Таиланде?

Иностранное физическое лицо не может полноправно владеть земельным участком в Таиланде, однако же может единолично владеть квартирой в кондоминиуме.

Купленную в кондо квартиру можно завещать. В Таиланде нет специального налога на наследство после смерти завещателя, однако при переоформлении собственности необходимо уплатить налог Земельному Департаменту. Для упрощения процедуры наследования, завещание лучше оформить в Таиланде у тайского юриста. В случае смерти арендатора земли имущество не переходит к его наследникам. Они могут взять на себя права аренды, но без продления ее срока.

- Дает ли приоритеты в визовом режиме наличие жилья?

Нет, к сожалению, наличие жилья не дает визовых привилегий, а также права на работу.

- Как получить право на постоянное проживание в Таиланде?

Для получения такого права существует несколько способов -

- брак с гражданкой или гражданином Таиланда,

- официальное трудоустройство в тайскую компанию и получение разрешения на работу (ворк пермита),

- обучение по студенческой визе,

- получение пенсионной визы в возрасте от 50 лет,

- регистрация компании или покупка готового бизнеса,

- обучение несовершеннолетних детей в тайской школе.

- Каковы налоги на недвижимость?

Отличные новости - налогов на некоммерческую недвижимость в Таиланде нет. Переходные налоги оплачиваются единовременно при покупке квартиры.

- Фрихолд (Freehold) и Лизхолд (Leasehold) - что это такое?

Этими терминами обозначаются формы собственности. Так называемый фрихолд - это недвижимость с неограниченным правом собственности на неограниченный срок. В Таиланде во фрихолд можно приобрести только жилье в кондоминиуме.

Лизхолд - безусловное право собственности на недвижимость, ограниченное определенным сроком. При лизхолде сам объект недвижимости переходит в полную вашу собственность, а земельный участок, на котором он расположен, лишь в аренду. Именно это и происходит при покупке домов и вилл в Таиланде.

- Могу ли я вернуть свои деньги, внесенные в качестве предоплаты?

При одностороннем расторжении резервационного договора депозит не возвращается.

- Стоимость юридического оформления покупки квартиры?

Необходимо знать и помнить - при покупке недвижимости в Таиланде комиссию агентству всегда платит продавец, а не покупатель!

На момент получения Чанота оплачиваются переходные налоги:

- 2 % налог на перенос права собственности (transfer fee)

- 0.5% от оценочной стоимости покупки - гербовый сбор (stamp duty)

- 3,3% предпринимательский налог (special business tax)

- 1% налог с оборота

Как правило, эти налоги оплачиваются поровну между продавцом и покупателем, либо одной из сторон по взаимной договоренности. В любом случае это необходимо обсудить и внести в контракт купли-продажи заранее.

- Как быстро продать недвижимость в Таиланде?

В случае необходимости быстрой продажи жилья рекомендуется в первую очередь обратиться в крупные риэлторские агентства непосредственно в том же городе, где расположен ваш объект. В этом случае будет больше вероятность, что у одного из агентств найдется потенциальный клиент на покупку жилья, подобного вашему. Безусловно, при срочной продаже ваше предложение должно быть привлекательным по цене, то есть ниже по стоимости имеющихся подобных объектов. Часто в этом случае вы потеряете относительно стоимости изначальной покупки, если с ее момента не произошло сильного роста цен, что часто бывает на первичном рынке.

- Можно ли получить ипотечный кредит в Таиланде?

К сожалению, ипотечные кредиты иностранцам пока не предоставляются. Однако, застройщики могут дать рассрочку с выплатой изначального взноса по договоренности, и последующими ежемесячными выплатами. При покупке кондо часто предоставляется рассрочка на два года.

- Каков доход от сдачи недвижимости в аренду?

Аренда здесь в среднем составляет от 0,8 до 1,2 % в месяц от стоимости жилья. К примеру, квартиры в кондоминиумах стоимостью 800,000 - 1,000,000 бат сдаются на короткие сроки по 10,000-12,000 бат в месяц, на длительный срок по 7,000-9,000 бат в месяц. Однако, стоит принимать в расчет зависимость цен от сезона - зимой сдать квартиру можно дороже, чем летом. Наибольшим спросом будут пользоваться квартиры с полной меблировкой и всеми удобствами - хорошим телевизором, микроволновкой, посудой. Вид на море или близость к морю также будет очень ощутимым плюсом.

- Можно ли купить недвижимость без помощи агентства?

В принципе, можно. Вопрос этот задается очень часто, что неудивительно - для жителей России слова «агентская комиссия» сразу ассоциируются с лишними тратами, которых хочется избежать. Однако, во-первых, комиссию агентству при покупке платите отнюдь не вы из собственного кармана, а застройщик или владелец недвижимости. В случае если вы обратитесь напрямую к застройщику, цена для вас ниже не становится. При этом застройщик будет «рекламировать» только собственные объекты, тогда как у агентств гораздо более широкий выбор. Для того чтобы осуществить покупку самому, необходимо отлично разбираться в тайском законодательстве, и хорошо владеть как минимум английским, а лучше тайским языком - а таких людей, согласимся, крайне мало. Никаких денег на этом сэкономить не удастся, зато будет потрачено значительно больше времени и сил. При этом к выбору риэлторского агентства нужно действительно подходить ответственно, и уделить этому время и должное внимание.

- Как выбрать риэлторское агентство?

Тайская недвижимость становится очень популярной, поэтому на просторах интернета огромное количество сайтов компаний, предлагающих услуги в этой области. Во-первых, стоит обратить внимание на контакты, указанные на сайте. Обязательно должен присутствовать адрес офиса в Таиланде, электронная почта и местные телефонные номера сотрудников. Если телефоны указаны только российские - это уже знак того, что фирма может являться просто посредником тайского агентства. На сайте должна быть достаточная база данных по недвижимости, с подробным описанием и ценами.

По приезду в Таиланд, естественно, потребуйте показать лицензию (никаких возражений у сотрудников агентства это вызывать не должно), а также обратите внимание на состав офиса. Согласно местному законодательству, в нем обязательно должны работать тайские, а не только иностранные сотрудники. В солидных агентствах русскоговорящие сотрудники обязательно будут владеть английским, а зачастую и тайским - это будет свидетельствовать о том, что люди приехали в страну достаточно давно и хорошо ориентируются в местных реалиях. Компании, пришедшие на рынок недавно и пока не наработавшие достаточную репутацию, высококвалифицированных сотрудников вряд ли смогут себе позволить, тем более что на каждого необходимо оформить ворк-пермит и платить немаленькую официальную зарплату.