Мониторинг цен на недвижимость

Мониторинг цен на недвижимость

Этой статьей мы начинаем цикл дайджестов последних выпусков журнала GH Bank Housing Journal (Журнал о недвижимости Государственного Жилищного Банка Таиланда). Журнал описывает широкий круг вопросов, связанных с недвижимостью в мире, ЮВА, Таиланде, но мы будем касаться только тайской тематики.

Роль Центрального банка и Правительства Таиланда в мониторинге цен на недвижимость.

В данной статье Ruja Adisornkanj, сотрудница Государственного Банка Таиланда рассказывает о совершенствовании государственной статистики недвижимости в стране.

Последние 13 лет в Таиланде активно развивается рынок недвижимости и, соответственно, для его оценки требуются новые, более удобные инструменты. Естественно, главным показателем для рынка недвижимости является цена и именно для ее оценки, динамики, волатильности, разрабатываются все новые методы и индикаторы.

Первые организационные меры были приняты еще в 1997 году, после кризиса, когда REIC (Государственный информационный центр недвижимости) www.reic.or.th стал самостоятельной структурой, ведущей учет и контроль цен на недвижимость, тесно координируя свою деятельность с Государственным Жилищным банком Таиланда, www.ghbank.co.th органом, ответственным за статистику недвижимости

В начале 2000 годов у Государственного Банка Таиланда существовал практически единственный индикатор - цена дома. Информация о цене каждого дома фиксировалась, учитывалась и индексировалась только по данным сделок купли-продажи. Такой инструмент был удовлетворителен в прошлом веке, когда на рынке Таиланда почти 90% объектов составляли отдельно стоящие дома, а земля (кроме Бангкока и курортов) практически ничего не стоила. Сейчас сегмент отдельно стоящих домов сокращается, в то время как увеличивается число шоп-хаусов и кондоминиумов. Также, в виду достаточно редких операций купли-продажи с одним объектом, потребовались более релевантные инструменты для оценки динамики цены.

Одним из таких инструментов является hedonic regression methodology (технология гедонистической регрессии) или, по-простому, оценка стоимости объекта на основе его жизненно важных (потребительских) качеств. Этот метод уже достаточно давно используется в статистике ведущих экономик мира. Таким образом, сейчас нет необходимости получать большой массив статистической информации по сделкам. Достаточно узнать изменение цены по одной квартире, чтобы смоделировать изменение цен по всему многоквартирному дому, так как цена одного квадратного метра всех квартир дома отличается совсем немного (но, тем не менее, отличается, в зависимости от числа комнат, вида из окон, стороны света, этажа, состояния квартиры и т.п.). Аналогичным образом, по цене одного дома может быть аппроксимирована цена всех домов в данном районе и так далее.

С 2005 года Государственный жилищный банк Таиланда отказался от подомовой оценки стоимости недвижимости, сбор и оценка данных происходит в 3 сегментах:

• отдельно стоящие дома на 1 семью с землей,

• таун-хаусы (шоп-хаусы) с землей,

• кондоминиумы.

Это позволяет государственным органам, застройщикам, инвесторам более точно оценивать положение вещей на рынке и принимать адекватные (для каждого участника рынка) меры. Однако, в статистике жилья в Таиланде есть много недостатков: не уделяется необходимое внимание оценке коммерческой недвижимости, практически нет коммерческой аналитики, которая бы дополняла государственную статистику и по степени их корреляции можно было бы увидеть уровень достоверности государственной статистики (ибо часто в угоду политическим соображением госстатистика "подправляется" - это касается многих стран мира). Так что, системе статистике есть куда развиваться и есть в чем совершенствоваться.

Весь массив статистических данных по недвижимости Таиланда можно посмотреть на соответствующей страничке сайта Государственного жилищного банка Таиланда.

А статистические данные по стране в общем можно найти на сайте Государственной службы статистики.