Сервис - аппартаменты

Сервис - аппартаменты

 - важный сегмент жилой недвижимости в Таиланде

(По материалам GH Housing Journal)

Как отмечает в своей статье эксперт Государственного Жилищного банка Таиланда Ballobh Kritayanavaj, недорогое арендное жильё является очень важным жизненным моментом для Таиланда. Не в последнюю очередь, аренда жилья в Таиланде вполне доступна людям любого достатка и практически в любой местности. В отличие от России, где такой сегмент недвижимости находится в зачаточном состоянии, так как строительство подобного жилья не соответствует ни основным положениям жилищного законодательства, ни законам о земле. В результате люди не имеют массового арендного жилья, что ухудшает их выбор и повышает цены, а предприниматели, пытающиеся работать в этом сегменте рынка, вынуждены прибегать к «серым» схемам.

В Таиланде есть самые разные сервис - апартаменты. Кстати, устоявшейся терминологии здесь нет - room for rent, mansion, pension и тому подобные названия можно видеть на вывесках. Но сущность едина - это дом, с квартирами, предназначенными в аренду на длительный срок. Апартаменты бывают по уровню сравнимы с комфортом 5 - звездочного отеля - в них есть охраняемая территория с бассейном, детской площадкой, стоянкой (а иногда и с подземной автостоянкой), кроме охраны на входе, допуск в здание осуществляется по карте-ключу, имеется видеонаблюдение и консьерж-сервис. В таких апартаментах обычно есть фитнес-центр, теннисный корт, ресторан, магазин, прачечная, парикмахерская. Апартаменты такого уровня имеют скоростной интернет и кабельное или спутниковое телевидение. Разумеется такие здания построены по индивидуальным проектам и имеют большую площадь квартир - студио начинаются от 50 квадратных метров, а пентхаусы могут достигать 300 квадратных метров площади. Конечно, такие здания строятся в престижных районах - в Бангкоке это Силом, Сатхорн, берег Чао Прайи. Месячная аренда в таких домах начинается от 30,000 батов в месяц и достигает 100,000, а в отдельных случаях, и 300,000 батов. Кажется, люди, способные отдавать такие деньги за аренду, вполне могут купить квартиру. Тем не менее, есть устойчивый контингент арендаторов - топ-менеджеры, временно работающие в Бангкоке, богатые экспаты, амбициозные нувориши, предпочитающие всё инвестировать в свой бизнес, а не в жильё и тому подобные категории людей.

На другом полюсе сервис - апартаментов, жильё в рабочих районах, каковыми, например, является окраина Бангкока Лад Прао или промышленный пригород, к северу от столицы, Рангсит. Там стоят простые бетонные коробки, крохотные комнаты - 20 - 25 метров общей площади, с минимумом удобств - дешевая мебель из ДСП, совмещенный с душем туалет, где нет даже смесителей и канализационных бачков, а смыв-помывка осуществляется ковшиком. Лифта, охраны, территории такие апартаменты не имеют. Такая спартанская непритязательность оценивается в 1,500 - 3,000 батов в месяц и по карману даже низкооплачиваемым неквалифицированным рабочим с зарплатой 6,000-8,000 батов (столько, например, получает уборщица в Бангкоке).

Средний уровень апартаментов по цене 5,000 - 15,000 батов обычно арендуют студенты, молодые менеджеры, выпускники университетов. Обычно это скромные дома типовой застройки, но с элементами комфорта (лифт, интернет, ТВ) и безопасности (охранник на входе, пропускная система). Наибольшим спросом пользуются апартаменты у станций подземного метро и скай-трейна. Подобное жильё в изобилии имеется, например, в районе Он-Нут в дальнем конце Сукхумвита, на улице Ратчадаписек (где, кстати, во множестве есть клубы и диско, рассчитанные на молодых яппи).

Правительство Таиланда понимает важность данного сегмента жилья и поэтому Государственный Жилищный банк Таиланда выдает льготные кредиты девелоперам, желающим развивать бизнес по строительству и эксплуатации апартаментов. Программа эта действует с 1986 года, почти 30 лет, но у нее есть особенность - льготным кредитом могут воспользоваться только застройщики апартаментов самого низшего класса, для мало оплачиваемых жильцов, с ценой аренды не более 3,000 батов в месяц.

Кредит имеет следующие параметры:
- не превышает 100% стоимости строительных и отделочных работ;
- ставка по кредиту в 2012-2013 годах составляет 7,125% годовых;
- период погашения кредита - не более 15 лет;
- возраст заемщика (если это ИП или физическое лицо) не более 55 лет;
- заемщик должен иметь в собственности участок для строительства, который будет передан банку в залог по кредиту;
- есть ряд требований к участку - площадь не менее 240 квадратных метров, участок должен находиться на расстоянии не более 500 метров от дорог с покрытием;
- строительство должно быть застраховано на всю сумму кредита;
- за представление кредита взимаются сборы - 0,25% транзакциооный сбор и несколько тысяч бат за рассмотрение заявки и экспертизу проекта;
- представление бизнес-плана и ТЭО строительства и эксплуатации сервис - апартаментов.

Таким образом, ничего чрезмерного в требованиях не содержится, они вполне подъёмны и для фаранга. То есть фарангу, как физическому лицу такой кредит недоступен (хотя бы по причине невозможности владения землей), но, с учетом того, что любая фирма фаранга имеет тайских мажоритарных акционеров и земля может быть в собственности фирмы, то получить такой кредит, теоретически, вполне реально. Надо отметить, что подобное строительство потребует порядка 50,000,000 - 100,000,000 батов, поэтому этот вариант не для малого бизнеса. А «малый» бизнесмен, мечтающий стать ленд-лордом, вполне может открыть гестхаус, что мы подробно осветим в следующей статье.