Открываем гестхаус в Таиланде

[Published on 2013-08-03 in Недвижимость и инвестицииby Сергей Коростелев]

Открываем гестхаус в Таиланде

Пришел человек к бизнес-консультанту и спрашивает:

"Рассматриваю предложение об аренде геста на Пукете: 8 номеров, берег моря, 3 км от Патонга. Таец хочет контракт 3,3 млн. / 36 месяцев, хочет предоплату. Гест новый, расположение хорошее.

1. Оцените навскидку реальность цены, каков возможен торг.

2. Учитывая, что обман тайцами фарангов обычное дело, посоветуйте, на что особо обращать внимание в переговорах, документах".

Консультант отвечает:

"Данное предложение бредовое.

- Почему?

Считаем:

- обычный гест стоит 500 бат/сутки

- доход = 8 номеров Х 500 бат Х 365 дней Х 3 года = 4,380,000 бат

- хорошо, допустим, что гест - супер-пупер и 1,000 бат будут за номер платить, при 100% заполняемости доход = 8.760.000 бат

Это с учетом 100% заполняемости, чего никогда не бывает (60-70% считается хороший показатель) и отсутствии каких-то расходов, чего тоже не может быть. Электричество, вода, стирка, телефон, интернет, кабельное ТВ - порядка 500-1000 бат на 1 комнату в месяц. Реклама от 3,000-10,0000, если давать ее на популярных сайтах о Таиланде. Зарплата уборщицы 8,000 бат, налоги, бухгалтерское сопровождение - порядка 5,000 - 10,000 бат в месяц. Амортизация - по нормам для мебели и бытовой техники - 16% в год.

Навскидку - это что-то около 60,000 бат/месяц, то есть 2,160,000 бат за 3 года.

Даже простейший расчёт показывает, что Вы влетаете в убыток с этой затеей."

«И посоветуйте, на что особо обращать внимание?»

На другие аналогичные предложения. Их сейчас много.

К чему спешка? Почитайте интернет, посмотрите предложения агентов, как говорится "врастёте в тему" и Вам всё станет понятно.

А вот еще "отличное предложение"! Взято с популярного сайта. Цитата:

"Ао Нанг, провинция Краби. Гестхаус.

Во-первых - место. Место у геста великолепное! Виды с балконов (они огромные) замечательные! Никаких стен, свалок и рынков, только природа! В шаговой доступности до пляжей и всего основного движняка.

Второе - гест ухоженный и вложение на ремонт не требует. Интернет через вайфай, кондиционеры, прачка (небольшая), большие балконы в номерах с видом на море и горы. Номера не клетушки, а нормально размера. Есть и двухкомнатные.

Третье - договор (пока устный, но конкретный) на аренду геста за весьма разумные деньги (торги были долгие и упорные). Плюс - хозяин поможет в раскрутке сайта через своих друзей (его надо сделать самому, но это пара пустяков), а также обещает помогать с клиентами (это не принципиально, но не помешает точно). Также хозяин (у него много другого бизнеса) будет предоставлять экскурсии и туры (ознакомительные экскурсии для арендатора). Не проблема и самому походить-поискать-договорится в местных агентствах о турах со скидкой!

Владелец отеля обещает помочь с work permit, для одного из арендаторов (на случай если едет семья), если это необходимо. Хозяин вообще очень адекватный человек (европеец) и заслуживает доверия (у нас общие знакомые). Желающие могут сделать визу себе самостоятельно или мотаться за штампиком за 300 км, до Малайзии (если не напрягает). Легализации этот бизнес не требует т.к. гест разделен на две части по 5 номеров (официально), а по факту там по 7 номеров.

Для гестов до 7 номеров декларировать бизнес не требуется. Короче - проблем с законом никаких. Тем более что хозяин обязуется сам разводить подобные проблемы с законниками.

Кроме всего прочего хозяин предложил немного доработать бизнес и сдавать номера как квартиры. И у него уже есть желающие арендовать их на год и более. На один номер (квартиру) уже есть клиент. Кстати, в следующем году хозяин отдаст в аренду еще одну часть геста, а это еще 5 (7) номеров. Почему 5 (7)?! Потому что при грамотном разделении из 5-ти номеров легко получаются 7. Удобно для высокого сезона.

Так же мной получено одобрение рекламы этого геста на форуме с очень приятным ценником. Так что с рекламой проблем тоже нет. А без рекламы бизнесу никак!

Подскажу адресок для желающих арендовать байк и авто за недорого. Очень удобно для постояльцев геста. Кстати, никаких key many!"

Смотрите, как сладко поёт продавец бизнеса! И раскрутка сайта (а это труд или деньги и немалые). И экскурсии организует (будто проблема их купить на стороне). И ворк-пермит сделает (ага, ворк-пермит на должность в чужой фирме - недействителен). И регистрация бизнеса не нужна (конечно, не нужна, до первого прихода полиции). И с полицией всё разрулит (вот маг - волшебник!). И про аренду байка подскажут (тоже мне, бином Ньютона). И клиенты есть. И ки-мани нет!

Как всё распрекрасно!

Кстати, Ао-Нанг место хорошее, но это не Паттайя - Пукет - Самуи, массового турпотока там нет. Бойтесь таких предложений!

Как только Вы уплатите деньги, все обещания забудутся, а некоторые вещи - откровенная ложь (либо по неграмотности, либо по злому умыслу). Мы же не принимает всерьёз рекламу Спрайта - "жажда всё, имидж ничто" по телевизору, вот также и не принимайте серьёзно расхваливание своего бизнеса продавцом.

Почему бизнес продают или сдают в долгосрочную аренду? Сдают из лени, позанимавшись бизнесом самостоятельно и вкусив всех трудностей. Цену аренды при этом назначают максимально близкую к возможной прибыли. Продают обычно уезжающие на историческую родину, и число таких растет пугающими темпами.

В квартале, где я живу, продают в данное время две прачечных, два бара, французский ресторан, тайский ресторан, три массажных салона и один магазин одежды. Все заведения носят названия типа "Лек и Джон", то есть тайка и фаранг. Из любопытства поспрашивал, почему продают, ответ один - уезжаем домой. А что, кто-нибудь скажет, что продает бизнес, потому что он убыточный?

Успешный бизнес продают крайне редко - 1 случай из 10 и то на него найдутся покупатели-инсайдеры - друзья, родственники, менеджмент, работники. Кроме того создание своего бизнеса с нуля, отсечет имеющиеся в уже созданном бизнесе ошибки, даст хорошую школу повышения квалификации в управлении данным предприятием.

И, если уж так хочется иметь гест, то - покупаете шопхаус, миллиона за три (в собственность, заметьте, а не в аренду), площади шопхауса на 6-10 номеров хватит, оборудуете под гест, и - вперед, посмотрите каков хлеб хотельера. Шоп-хаусов свободных тоже много - у Биг Си на Южной, неплохое место, штук шесть, у Нирана - 2 большие секции, на Тхепрассите угол сой Бонгкот тоже штук 10.

Считаем, во что обойдется оборудовать гестхаус самостоятельно.

Как показывает опыт 1 кв. метр евроремонта и обстановки в Таиланде обходится в 20.000 батов, обычного ремонта примерно в 5,000-7,000 батов, то есть гест на 10 номеров, жилой площадью около 200 квадратных метров можно отремонтировать и оборудовать за 1,000,000 батов. Дополнительно можно открыть бар или кафе, вложения около 100,000 батов и столько же на 4 бывших в употреблении, но хороших мотобайка для организации проката. Всё, гест готов.

Таким образом, при 70% заполняемости и цене в 500 бат за номер, годовой валовый доход составит около 1,300,000 батов, плюс доход от проката 70,000 (при 50% интенсивности эксплуатации мотобайков) и бара около 300,000 батов (это если продать хотя бы 20 бутылок пива за вечер) и годовых расходах порядка 700,000 батов, получим чистую прибыль около 1,000,000 батов в год. Вполне нормально для Таиланда. Рентабельность бизнеса составит от 15 % - до 25%, что не сверхъестественно, но вполне прилично, за 4-7 лет Вы отобьёте все вложения. Конечно, если будете управлять правильно и не будете лениться. Деньги сами собой в руки не падают.