Старые квартиры, в отличие от вина, дешевле новых

Старые квартиры, в отличие от вина, дешевле новых

По материалам газеты Бангкок Пост.

Как говорят риелторы, цена на недвижимость определяется 3-мя факторами - location, location and once more - location. И, тем не менее, это не совсем верно. Для зданий, находящихся в одном месте, одной из причин разницы в цене является их возраст. И ценовой разрыв между старыми и новыми квартирами расширяется.

Средняя цена новых роскошных кондоминиумов в городах в центре города составляет от 250.000 до 350.000 бат за кв.м, по сравнению с 65.000-150.000 за кв. м в старых зданиях в аналогичных местах.

Старые здания в Бангкоке сталкиваются с двумя основными проблемами, из-за которых им сложно конкурировать с новыми зданиями.

Первая проблема связана с дизайном и оформлением. До начала 2000-х годов кондоминиумы были относительно новым типом жилья для тайского рынка, и многие девелоперы тогда не обладали соответствующими возможностями проектирования. Здания, построенные по старым стандартам с низкими потолками и маленькими окнами, могут заставить жителей чувствовать себя больными клаустрофобией. План этажа часто давал большое количество потраченного впустую пространства, при этом большие части отсекались, чтобы сделать больше комнат, в результате чего квартиры казались маленькими, хотя они были реально большими по размерам. Благоустройству территории не придавалось большого значения.

Другая проблема связана с обслуживанием и управлением. Здания, возраст которых составляет 10 лет и более, требуют большего технического обслуживания. Владельцы квартир в старых зданиях, особенно те, которые не имеют хорошей управляющей компании, столкнутся с серьезными расходами на ремонт своих зданий в соответствии с современными стандартами. Кроме того, многие владельцы старых зданий либо не смогут, либо не будут тратить деньги, необходимые для этих обновлений. Для некоторых зданий ремонт современных стандартов может быть даже невозможным из-за несовершенства проектов прошлых лет.

Только очень ограниченное количество очень хорошо сохранившихся старых зданий, расположенных в лучших районах, выдерживает конкуренцию с новыми кондо. Например, кондо Somkid Gardens, завершенное в 1992 году, цена продажи 35.000 бат за кв.м (в 1992 это были большие деньги!) или Domus 18, завершенное в 2006 году, с продажной ценой около 100 000 бат за кв.м. Они по-прежнему могут иметь высокие цены на вторичном рынке, около 170.000-230.000 бат за кв.м. Для сравнения, новые квартиры продаются по ценам, которые начинаются примерно от 280.000 бат за кв. м.

Высокие цены на новые здания поддерживаются несколькими ключевыми факторами, которые оправдывают их высокую стоимость по сравнению со старыми зданиями.

Первое. В последние годы цены на землю росли гораздо более быстрыми темпами по сравнению со стоимостью строительства, из-за нехватки участков, доступных для развития в центральном деловом  районе Бангкока. В результате стоимость земли является наиболее значительным фактором, определяющим стоимость квадратного метра в проекте.

Второе. Дизайн здания и ландшафтный дизайн территории, являются одной из причин, по которой покупатели элитной продукции предпочитают новые здания более старым. Покупатели этого класса квартир ожидают качественные материалы, лучшие планы этажей и общих помещений, а также новейшие механические и электрические системы, гарантирующие комфорт дома.

Поэтому даже ухоженные старые здания не могут конкурировать по площади за кв. м с новыми передовыми проектами. Покупатели, у которых есть деньги для инвестиций, обычно выбирают эти новые квартиры, потому что они современны, обладают лучшей функциональностью, более роскошным дизайном зданий и оборудованы в соответствии с новейшими технологиями. Разработчики многих новых проектов также имеют фирменное управление недвижимостью, чтобы гарантировать, что покупатели будут уверены в качестве управления зданием, услугах консьержа и долгосрочном обеспечении их новых инвестиций.

Какие выводы следует сделать российскому покупателю? В России качественное жилье - «сталинки», «брежневский ЦКовский кирпич», «современный монолит» не сильно отличаются по стоимости. Иногда более старые дома дороже новых - за стиль («высотка на Котельнической») или историческую ценность («дом на набережной», «дом на Грановского»), что обусловлено давними традициями советской архитектуры и строительства, то в Таиланде строительство многоквартирных домов только начало свое развитие и, естественно, новые проекты гораздо совершеннее старых. Поэтому тут надо руководствоваться другим подходом при покупке дорогого жилья.