Статьи - Green Door Enterprises

Статьи

[Опубликовано 2017-06-18 Недвижимость и инвестиции автор Сергей Коростелев]

Придут ли индийцы в Таиланд за недвижимостью?

Обсуждая прошлую статью "Китайцы скупают недвижимость в Таиланде" один из участников дискуссии выразил предположение, что в Таиланде скоро начнется «индийский» бум спроса на недвижимость. Насколько это реально? Давайте разберемся вместе насколько это возможно, используя доступные статистические данные.

Да, Индия, динамично развивающаяся страна БРИКС с населением более 1,3 миллиарда человек (чуть меньше, чем в Китае), являющаяся признанным мировым лидером во многих отраслях, например, в фармацевтической промышленности, в аутсорсинговом программировании. Индия спутники свои запускает, неделю назад запустили самую тяжелую ракету в истории индийской космонавтики, и обещали скорую отправку индийского космонавта на индийской ракете в космос. Но при этом имеет суммарный ВВП около 2 трлн. долларов в год, что сравнимо с Россией, где население почти в 10 раз меньше. И до Китая с его 13 трлн. долларов в год, Индии как до Луны. То есть Индия - страна бедная. И взрывного роста индийской экономики не предвидится, ВВП страны, в последние годы, растет плавно и медленно. Да, там есть (и немало) долларовых миллиардеров и мультимиллионеров, но основная масса населения бедна настолько, что ей не до зарубежной недвижимости. Вообще, как показывает практика, страна начинает играть более-менее существенную роль на рынках зарубежной недвижимости, когда ее ВВП на душу превысит 10.000$ в год.

Тем не менее, в 2015 году Национальный Банк Индии снял фактический запрет на зарубежные инвестиции (ранее вывод любой суммы за рубеж требовал согласования с Нацбанком), сейчас в течение фискального года гражданин (в том числе несовершеннолетний!) может перевести за рубеж около 250.000 долларов США. А средняя индийская семья пару миллионов в год перегонит за рубеж запросто, то есть организационных и законодательных ограничений на приобретение зарубежной недвижимости, в Индии нет.

Конечно, богатые индусы, покупают зарубежную недвижимость. В числе лидеров следующие страны - Великобритания и Швейцария - естественно, это уровень солидных мультимиллионеров, делающих серьезный финансовый бизнес в мировых биржевых центрах - Лондоне и Цюрихе, недвижимость там мало того, что очень дорогая, в Швейцарии ее купить иностранец может только с разрешения руководства соответствующего кантона. Также у бизнесменов помельче пользуются спросом мировые центры оптовой торговли и логистики - Дубай и Сингапур. Жители приграничных районов интересуются недвижимостью сопредельных государств - Пакистана (индийские мусульмане) и Шри-Ланки (сингалы). И, «вишенка на торте» - почему-то на индийских форумах недвижимости активно обсуждается остров Маврикий, видимо, как «прохладный» курорт, он существенно дальше от экватора, чем Сейшелы, Мальдивы, Шри-Ланка.

К сожалению, Таиланда нет в списке предпочтений индийцев - в отличие от россиян и китайцев, их не соблазнить тропиками и морем - половина Индии в тропиках и пляжей там более семи тысяч километров. Индийцы предпочитают страны с развитой индийской диаспорой (те же, вышеупомянутые ОАЭ, Великобританию, Сингапур), а в Таиланде всего 60.000 граждан индийской национальности и еще 40.000 живет по долгосрочным визам, что составляет всего 0,15% от населения Таиланда. Существенным недостатком в глазах индийцев является невозможность владения землей в Таиланде без обременительных условий. Индийская традиция такова, что люди предпочитают собственный дом, а кондо, какое бы качественное не было, их не прельщает.

Так что, исходя из экономических реалий и культурного бэкграунда, резкий рост спроса на тайскую недвижимость, со стороны индийцев, маловероятен.


[Опубликовано 2017-06-01 Недвижимость и инвестиции автор Сергей Коростелев]

Китайцы скупают недвижимость в Таиланде

Китайцы скупают недвижимость в ТаиландеПо данным Wason Khongchantr, управляющего директора Modern Property Consultants Co, китайские покупатели в основном из среднего класса, предпочитают инвестировать в недвижимость в Таиланде, где цены пока ниже, чем в Китае. Китай - самая динамично развивающаяся из крупных стран мира, практически догнавшая США по ВВП, более того, страна в полтора раза превосходящая по населению Россию, США и ЕС вместе взятых, поэтому очень познавательно присмотреться к опыту китайцев во всех областях, в том числе, и в инвестировании в зарубежную недвижимость.

Условия оформления сделок в Таиланде проще, чем в Китае, а налог на недвижимость (который платится один раз, при оформлении) значительно ниже. Кроме того недавно в Китае ужесточён порядок налогообложения продажи недвижимости крупных городов, которая находилась в собственности короткое время. С другой стороны в Китае стал строже валютный контроль, что увеличивает транзакционные издержки и создает организационные трудности при покупке китайцами зарубежной недвижимости.

По его словам, инвесторам, которые приобретают недвижимость в Таиланде, предлагается возврат инвестиций в течение 219 месяцев, по сравнению с 470 месяцами в Гуанчжоу, 623 месяцами в центре Пекина и 656 месяцев в Шанхае.

"Есть много китайских банков, при содействии которых, китайским покупателям легче приобрести недвижимость на многих ключевых направлениях, таких, как Бангкок, Паттайя, Чиангмай, Сураттхани, Пхукет, Удон Тхани, Убон Ратчатани. Они предлагают ипотечные кредиты до 70% от цены приобретаемой недвижимости", - сказал Wason Khongchantr .

Примерно 63% покупателей интересуют квартиры в кондо по цене от 5-10 млн. бат, а затем за 2,5-3,5 миллиона бат (22%) и менее 2,5 миллиона бат (15%), или в пределах 50.000-100.000 батов за квадратный метр, что очень дешево, по сравнению с 200.000 батами в Шанхае.

Большинство квартир в Таиланде полностью оборудованы дешевой мебелью, а покупателям в Китае придется тратить дополнительно 20-30% от стоимости квартиры.

Таиланд занимает пятое место в мире, среди стран, где китайцы покупают недвижимость после США, Австралии, Канады, Новой Зеландии. Имеет место даже оптовая покупка квартир, целыми этажами и даже зданиями, для переоборудования под отели.

По данным Juwai.com, это китайский сайт для покупателей зарубежной недвижимости, китайский спрос на нее вырос на 180% в 2016 году к 2015 году, в то время как 2015 год показал только 37% роста по отношению к 2014 году.

Кроме того юань вырос на 19% против бата, и большое количество китайских покупателей пользуется данным преимуществом, чтобы купить недвижимость Таиланда.

На сайте также сообщается о предпочтительных местах в Таиланде, где китайцы предпочитают покупать недвижимость - Бангкок (29.3%), далее следуют Чиангмай (21.8%), Пхукет (17.3%), Паттайя и другие города (15.8%) соответственно.

"Бангкок является наиболее востребованным, так как это крупный стабильный рынок, где цены на недвижимость имеют тенденцию к росту", - отмечено на семинаре по продажам недвижимости и маркетинга в Китае, проведенном Ассоциацией продаж недвижимости и маркетинга (RESAM). "Китайцы любят Чианг Май, он ближе к Китаю, там прохладно, а цены на недвижимость в городе, с хорошими медицинскими услугами по доступным ценам и большим количеством международных школ, пока остались низкими ".

Только остров Хайнань, самая маленькая и самая южной китайская провинция, расположенная в тропической зоне, может сравниться с Таиландом по климатическим условиям. Так как Хайнань является основным убежищем для китайцев зимой, в курортном городе Санья в этой провинции китайцы увидели стремительный рост цен на недвижимость в прошлом году.
Wason указал на сильный спрос в домах курорта в городе Санья, отметил, что цены на жилье близки к уровню цен в крупных центрах как Шанхай и Пекин, что составляет 25.743 юаней или 128.715 бат за 1 кв. м в среднем.

Этот рост цены перенес внимание покупателей на Пхукет и Паттайю, где цены остаются ниже, чем в Санья. В Паттайе, цены варьируются от 50.000-110.000 бат за кв. м или 81.500 бат в среднем, что в полтора раза ниже цен на Санье.

Почетный президент ассоциации RESAM Manop Bongsadadt сказал, что брокеры недвижимости на тайском рынке должны нанимать персонал, владеющий китайским языком, издавать рекламные материалы на китайском языке, вникать в особенности китайского маркетинга и юридической специфики китайского рынка, если хотят привлечь покупателей из Китая.


[Опубликовано 2017-05-16 Недвижимость и инвестиции автор Сергей Коростелев]

"Умный дом" приходит в Таиланд

Недавно Бангкок Пост опубликовала исследование известного тайского эксперта в вопросе Smart House КАРТХИК ВЕНКАТАКРИШНАН, на его основе, и пользуясь статистикой иных источников, мы оценили рынок и перспективы "умных домов" в Таиланде.

Прежде всего, что такое "умный дом"? Это автоматизированная система управления всеми электрическими и электронными приборами в доме, локально -  с помощью пульта или голоса, дистанционно - через интернет с помощью смартфона, планшета, компьютера. Основные направления работы приборов в "умном доме" - безопасность, окружающий комфорт, развлечения, экономия ресурсов. За этим сухим определением стоят поистине безграничные возможности улучшения комфорта жизненного пространства - находясь вдали от дома, Вы можете проверить отчет охранной системы и просмотреть веб-камеры системы наблюдения, за несколько минут до Вашего возвращения кондиционер, получив команду, охладит помещение до нужной температуры, управляемый насос сменит воду в бассейне, наполнит ванну. Холодильник, считывающий QR-коды или штрих-коды на упаковках продуктов пришлет сообщение, что заканчивается сыр и минеральная вода, которые одним нажатием кнопки, Вы закажете и оплатите в интернет-магазине. Возвращаясь домой, Вы включите энергосберегающие лампы в квартире дистанционно, сможете смотреть любой телеканал мира на Smart TV и включить любимую песню голосовой командой. И это только небольшой перечень того, что умеет "умный дом".

Конечно, основной проблемой явлется высокая стоимость такого оборудования дома, так как каждый проект индивидуален, а компоненты весьма дороги. Например, холодильник Самсунг (модель Family Hub), который умеет делать операции, описанные выше, стоит порядка 5000-6000 долларов. Вторая проблема - совместимость, точнее частичная несовместимость устройств и отсутствие стандартного интерфейса. Так, один из наиболее известных протоколов SmartThings предложен Samsung. Apple решила вложиться в создание платформы HomeKit. Осенью 2015 года альтернативную операционную платформу Brillo, основанную на стандарте Weave, предложила Google. Третья - повышенная сложность управления "умным домом", потребителю быват трудно запомнить и реализовать все его возможности, на очереди стандартизация алгоритмов управления. 

Таким образом, тот бренд, который предложит низкую цену при высоком качестве и простоту управления, выйдет в лидеры и его стандарт станет де-факто стандартом умного дома, как, например, стала мировым стандартом видеокассета VHS в далеких 80-х годах прошлого века или карта памяти SD лет 5 назад. Сейчас же в Таиланде умный дом такая же редкость, как мобильник в начале 90-х годов прошлого века, хотя в Таиланде уже есть признанные лидеры в этой отрасли, например, фирма Ihome.

"Умный дом" пока только входит в нашу жизнь, наиболее заметные игроки на этом рынке в Азии - Япония, Китай, Тайвань. К 2030 году планируется оборот отрасли в Азиии в 115 миллиардов долларов в год. Таиланд с 36 миллионами долларов оборота отрасли в 2016 году, в середнячках, однако последние годы этот рынок рос на 60-70% в год и до 2021 года, как минимум, по мнению экспертов, эти темпы сохранятся и вклад Таиланда в отрасль составит порядка четверти миллиарда долларов. Количество домохозяйств в Таиланде, использующих данную технологию, составляет сейчас всего 0,4%, но в 2021 году предполагается рост до 6,3%. Для сравнения - мировым лидером "умных домов" являются США, где уровень пользователей - около 7% домохозяйств уже сегодня, в Европейском Союзе - 3%, а в России - 2%. 


Найти








Поиск