Статьи - Green Door Enterprises

Статьи

[Опубликовано 2017-12-11 Недвижимость и жизнь автор Сергей Коростелев]

Григорий Лепс продал виллу на Пхукете

Григорий Лепс продал виллу на ПхукетеРовно 4 года назад, мы написали о том, что он ее продает "Григорий Лепс продает виллу на Пхукете", в той статье подробно расписаны причины продажи, характеристики виллы.

И, наконец, продал. Да, продажа затянулась надолго, но продажа элитной недвижимости, дело не быстрое, покупатели с 2 миллионами баксов в кармане толпами не ходят. Конечно, срок экспозиции великоват даже по меркам элитной недвижимости, он в Таиланде для таких объектов не более пары лет, но после снижения цены с 60 миллионов батов до 50+ миллионов батов, дело пошло веселее.

Что касается налогов с немалой суммы в 1,6 миллиона долларов, то в Таиланде Лепс заплатит максимально порядка 500 тысяч батов (около 15 тысяч долларов). Это будет 2% transfer fee, который обычно платится пополам с покупателем, соответственно 500 тысяч батов с каждого, и то, только, если покупатель - таец, физическое лицо. А если дом покупается на компанию, то просто переписывается доля в компании за символический сбор, а в Ленд Департмент переоформления не проходит. Хотя тут есть подводный камень - вместо Special business tax, на эту сумму придется заплатить Income tax (НДФЛ). Special business tax (заменяющий НДФЛ при продаже недвижимости), составляющий 3,3 % платится только в случае владения объектом недвижимости менее 5 лет, то есть в данном случае не платится. Смешно, что все российские СМИ перепечатали друг у друга, что причиной продажи виллы кроме расходов на ее содержание стали непомерные тайские налоги. Напомню, что они невелики и уплачиваются только при покупке и продаже. Ежегодного налога, как в России нет. 

В России ему не придется платить ничего, но не, потому что недвижимость была в его владении более 3 лет, имущественный налоговый вычет при продаже зарубежной недвижимости, согласно Налогового Кодекса РФ, не представляется. Однако существует Конвенция между Правительством РФ и Правительством Королевства Таиланд от 23.09.1999 "Об избежание двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы", которая позволит ему не включать в налогооблагаемую базу доход по продаже квартиры в Таиланде, так все налоги, связанные с этой операцией он оплатит здесь. Хотя, вполне возможно, что соучредителем тайской фирмы - владелицы виллы из-за рубежа была оффшорная компания, и тогда вопрос об уплате налогов в России не стоит в принципе. Ну, надеюсь, что у Григория Викторовича, есть квалифицированные налоговые консультанты, которые помогут ему в вопросе уплаты налогов.

Ну, и, Слава Богу, так как потери Лепса и так вылились в весьма круглую сумму - не считая скидки в 10 миллионов батов, за 4 года он потратил по моей примерной оценке около 2 миллионов батов на поддержание в порядке сада, бассейна, дома и их охрану. А иначе нельзя - это тропики, сад без ухода за полгода превращается в джунгли, бассейн в болото, дом в заплесневелый склеп, с охраной и без объяснений ясно - воруют. Кроме того, к потерям можно отнести неполученную прибыль по причине простоя виллы - аренда виллы такого уровня стоит порядка 500-600 тысяч батов в месяц, а при по дневной аренде порядка 50-60 тысяч батов в день.

Так что, «богатые тоже плачут» (с), владение дорогой недвижимостью не всегда радость и комфорт, а иногда и финансовые потери и неудобства.


[Опубликовано 2017-12-05 Недвижимость и инвестиции автор Сергей Коростелев]

Старые квартиры, в отличие от вина, дешевле новых

По материалам газеты Бангкок Пост.

Как говорят риелторы, цена на недвижимость определяется 3-мя факторами - location, location and once more - location. И, тем не менее, это не совсем верно. Для зданий, находящихся в одном месте, одной из причин разницы в цене является их возраст. И ценовой разрыв между старыми и новыми квартирами расширяется.

Средняя цена новых роскошных кондоминиумов в городах в центре города составляет от 250.000 до 350.000 бат за кв.м, по сравнению с 65.000-150.000 за кв. м в старых зданиях в аналогичных местах.

Старые здания в Бангкоке сталкиваются с двумя основными проблемами, из-за которых им сложно конкурировать с новыми зданиями.

Первая проблема связана с дизайном и оформлением. До начала 2000-х годов кондоминиумы были относительно новым типом жилья для тайского рынка, и многие девелоперы тогда не обладали соответствующими возможностями проектирования. Здания, построенные по старым стандартам с низкими потолками и маленькими окнами, могут заставить жителей чувствовать себя больными клаустрофобией. План этажа часто давал большое количество потраченного впустую пространства, при этом большие части отсекались, чтобы сделать больше комнат, в результате чего квартиры казались маленькими, хотя они были реально большими по размерам. Благоустройству территории не придавалось большого значения.

Другая проблема связана с обслуживанием и управлением. Здания, возраст которых составляет 10 лет и более, требуют большего технического обслуживания. Владельцы квартир в старых зданиях, особенно те, которые не имеют хорошей управляющей компании, столкнутся с серьезными расходами на ремонт своих зданий в соответствии с современными стандартами. Кроме того, многие владельцы старых зданий либо не смогут, либо не будут тратить деньги, необходимые для этих обновлений. Для некоторых зданий ремонт современных стандартов может быть даже невозможным из-за несовершенства проектов прошлых лет.

Только очень ограниченное количество очень хорошо сохранившихся старых зданий, расположенных в лучших районах, выдерживает конкуренцию с новыми кондо. Например, кондо Somkid Gardens, завершенное в 1992 году, цена продажи 35.000 бат за кв.м (в 1992 это были большие деньги!) или Domus 18, завершенное в 2006 году, с продажной ценой около 100 000 бат за кв.м. Они по-прежнему могут иметь высокие цены на вторичном рынке, около 170.000-230.000 бат за кв.м. Для сравнения, новые квартиры продаются по ценам, которые начинаются примерно от 280.000 бат за кв. м.

Высокие цены на новые здания поддерживаются несколькими ключевыми факторами, которые оправдывают их высокую стоимость по сравнению со старыми зданиями.

Первое. В последние годы цены на землю росли гораздо более быстрыми темпами по сравнению со стоимостью строительства, из-за нехватки участков, доступных для развития в центральном деловом  районе Бангкока. В результате стоимость земли является наиболее значительным фактором, определяющим стоимость квадратного метра в проекте.

Второе. Дизайн здания и ландшафтный дизайн территории, являются одной из причин, по которой покупатели элитной продукции предпочитают новые здания более старым. Покупатели этого класса квартир ожидают качественные материалы, лучшие планы этажей и общих помещений, а также новейшие механические и электрические системы, гарантирующие комфорт дома.

Поэтому даже ухоженные старые здания не могут конкурировать по площади за кв. м с новыми передовыми проектами. Покупатели, у которых есть деньги для инвестиций, обычно выбирают эти новые квартиры, потому что они современны, обладают лучшей функциональностью, более роскошным дизайном зданий и оборудованы в соответствии с новейшими технологиями. Разработчики многих новых проектов также имеют фирменное управление недвижимостью, чтобы гарантировать, что покупатели будут уверены в качестве управления зданием, услугах консьержа и долгосрочном обеспечении их новых инвестиций.

Какие выводы следует сделать российскому покупателю? В России качественное жилье - «сталинки», «брежневский ЦКовский кирпич», «современный монолит» не сильно отличаются по стоимости. Иногда более старые дома дороже новых - за стиль («высотка на Котельнической») или историческую ценность («дом на набережной», «дом на Грановского»), что обусловлено давними традициями советской архитектуры и строительства, то в Таиланде строительство многоквартирных домов только начало свое развитие и, естественно, новые проекты гораздо совершеннее старых. Поэтому тут надо руководствоваться другим подходом при покупке дорогого жилья.


[Опубликовано 2017-11-19 Всё о Паттайе автор Сергей Коростелев]

Паттайский яхт-клуб прогнозирует бум морского туризма

Ocean Marina Yacht Club Pattaya(По материалам газеты Бангкок Пост).

Основное событие ближайших дней - международный военно-морской парад в Паттайе в честь 50-летия АСЕАН, будет присутствовать премьер - министр Таиланда и другие ВИП-гости, от России участвует "Адмирал Пантелеев", большой противолодочный корабль, он идёт в сопровождении танкера "Борис Бутома". Поэтому наша очередная статья будет про море, а, точнее, про марины Паттайи. Их в Паттайе - две: первая Ocean Marina Yacht Club Pattaya, находится за отелем Амбассадор, предназначена, в основном, для океанских яхт, и городская марина, у пирса Бали Хай, где стоят коммерческие катера каботажного плавания для поездок на Ко Ларн и другие ближайшие острова.

Napong Paripontpochanapisuti, исполняющий обязанности заместителя управляющего директора по жилью в Ocean Property Co, оператора яхт-клуба Ocean Marina Pattaya, сказал, что около 8 миллионов туристов посетили Паттайю в первой половине 2017 года, что на 5% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Их расходы выросли на 15% в годовом исчислении. Большинство туристов были из Китая, Южной Кореи и Индии.

Ocean Property сообщила, что количество туристов, отправляющихся на однодневные поездки из порта компании на близлежащие острова, выросло на 23% в 2016 году.

Г-н Napong сказал, что яхт-клуб Ocean Marina Pattaya может разместить 380 яхт. С позитивными признаками для индустрии морского туризма Паттайи он уверен, что морской туризм вдоль восточного побережья Таиланда будет продолжать демонстрировать сильный рост. «Чтобы справиться с ростом, в следующем году мы планируем инвестировать более 100 миллионов батов, что позволит добавить 60 новых причалов и замену некоторых старых причалов», - сказал г-н Napong.

Скотт Финстен, владелец порта яхт-клуба, сказал, что в этом году ожидается, что морской туризм в Паттайе вырастет более чем на 20% и будет продолжать поддерживать этот темп в будущем.

За первые восемь месяцев 2017 года в клубе было, в среднем, 19 000 посетителей в месяц, опередив прошлогоднюю цифру.

С ценами яхтенного тура от 1500 до 4000 бат на человека, клуб ожидает, что общий объем продаж будет более 720 миллионов бат за весь 2017 год, по сравнению с 550 миллионами в 2016 году.

Г-н Финстен сказал, что морской туризм в Восточном побережье Таиланда будет продолжать расти благодаря более международным яхтам, прибывающим в Паттайю.

Раньше международным яхтам, посещающим этот район, разрешалось оставаться на 15 дней. Но в третьем квартале 2016 года таможенные чиновники в Паттайе приняли новое правило, разрешающее международным яхтам оставаться в течение шести месяцев по прибытии, которые продлеваются еще на шесть месяцев.

Морской туризм в Паттайе должен вырасти более чем на 25% к 2020 году с увеличением количества мегапроектов и инвестиций частного сектора, говорят руководители яхт-клуба курорта.

Благодаря этому количество международных яхт, посещающих Паттайю, более чем удвоилось с третьего квартала прошлого года.

Но, например, Пхукет, в Андаманском море, ежегодно имеет около 1300 прибытий иностранных яхт. Паттайя привлекает менее 10% этого, но в городе есть развитая наземная инфраструктура и близость к 187 островам в Сиамском заливе, которые можно использовать для частного отдыха на яхте.

Более того, ожидается, что проект Восточного экономического коридора правительства будет способствовать дальнейшему развитию морского туризма, особенно с точки зрения количества посетителей. Развитие аэропорта U - Tapao помогло увеличить количество туристов, а в январе начнутся прямые рейсы с Ближнего Востока компанией Qatar Airways. Кроме того, ожидается, что новая автомагистраль от Бангкока до Восточного побережья будет завершена в 2018 году, что сократит время езды от города до побережья.

Яхт-клуб Ocean Marina Паттайя с 2010 года увеличил количество чартерных лодок на 84% с частным чартерным чартерным тарифом от 30 000 до 800 000 бат.

23 - 26 ноября в клубе будет организована выставка лодок. Ожидается, что в мероприятии примут участие более 6000 посетителей.

И пара слов о городской марине - ее площадь сильно увеличилась в последнее время, появились новые причалы, а в преддверии парада электрические провода, висящие гроздьями на столбах, убраны под землю. Планируется дальнейшее расширение марины за счет ликвидации ресторанов на Вокинг стрит, которые выходят на море (как показано на иллюстрации), возможно этот проект столкнется с сильным противодействием владельцев. Но так или иначе, морская инфраструктура Паттайи существенно модернизируется.


Найти








Поиск