Статьи - Green Door Enterprises Паттайе Таиланд

Статьи

[Опубликовано 2019-02-20 Недвижимость и инвестиции автор Сергей Коростелев]

Китайцы вытянут рынок недвижимости Таиланда в любом случае

Быстро растущий рынок недвижимости Таиланда в этом году рискует остыть, поскольку безудержное строительство грозит переизбытком квартир на фоне растущих глобальных экономических трудностей.

Страна была относительно ярким пятном на рынке недвижимости в Юго-Восточной Азии, который в других отношениях был довольно тусклым. Тайская жилая недвижимость в последние годы значительно выросла, и существенная часть роста подпитывается покупателями из Китая, Японии и Сингапура. Процветающий гостиничный сектор также привлекал деньги от иностранных и местных инвесторов для финансирования строительства многих новых отелей и курортов.

Про китайцев мы писали еще в 2017 году - Китайцы скупают недвижимость в Таиланде и, надо отметить, что китайская активность только росла за прошедшие годы. За последние три года материковые китайцы вложили в кондоминиумы в Таиланде около 10 миллиардов долларов, помогая стимулировать ежегодный рост цен, особенно в крупных городах и на курортах. Японские инвесторы потратили 8 миллиардов долларов, а сингапурские покупатели - 2 миллиарда. Общий объём рынка тайской недвижимости за 3 года составил порядка 3 триллионов батов (около 100 миллиардов долларов, соответственно инвестиции крупнейших стран-инвесторов обеспечили около 20 процентов этого оборота).

В то время, когда Пекин и Вашингтон по-прежнему участвуют в торговой войне, богатые жители материка считают тайскую недвижимость безопасным местом для надежного инвестирования своих денег. По мере того, как экономические прогнозы китайской экономики становятся неопределенными, все больше людей склонны тяготеть к стране, в которой известна отдача от инвестиций - аренда в Бангкоке может давать более 4 процентов годовых, что гораздо привлекательнее, чем копить деньги на внутренних сберегательных счетах в Китае, которые предлагают менее 2 процентов. По оценкам аналитиков, одна из каждых пяти квартир в Таиланде продается китайскому покупателю.

С процентной ставкой Банка Таиланда на уровне 1,75 процента и инфляцией на уровне около ноля, девелоперы имеют возможность получить строительные кредиты по разумной цене. В результате они наводняют рынок проектами.

Мы об этом уже писали подробно - Банк Таиланда озабочен ростом ипотечного кредитования недвижимости.

Более того, представители банка обеспокоены тем, что иностранные покупатели, которые уже внесли депозит, могут передумать и изъять средства, оставив счета девелопера пустыми. Тем не менее, пока китайский средний класс продолжает расти и накапливать богатство, объем покупок должен оставаться стабильным. Хотя разработчики могут упростить и удешевить новые строительные проекты, спрос - особенно в люксовом сегменте - останется высоким среди китайских покупателей жилья.

Тем временем туризм, который составляет почти одну десятую экономики Таиланда, будет устойчиво развиваться. Управление по туризму Таиланда предсказало, что в 2019 году в страну приедут 40 миллионов иностранных туристов.

В китайский новый год (5 февраля) отмечалось значительное число китайцев. Правительство Таиланда недавно объявило, что оно смягчило визовую политику и продлило безвизовый въезд до 30 апреля для туристов из Китая.

Частично это была попытка соблазнить посетителей, напуганных гибелью 47 китайских туристов прошлым летом в результате катастрофы на Пхукете.

Количество прибытий из страны после аварии упало примерно на 20 процентов, но один только безвизовый въезд, как ожидается, увеличит туризм на 30 процентов.

Хотя рынок жилой недвижимости Таиланда может немного охладиться, вряд ли он упадет.

Сочетание оживленного туризма и китайского спроса должно означать, что рынок выдержит унылые глобальные экономические прогнозы на 2019 год.

[Опубликовано 2019-01-15 Недвижимость и инвестиции автор Сергей Коростелев]

Итоги рынка тайской недвижимости 2018

Традиционно, мы начинает цикл статей нового года подведением итогов 2018 года на рынке недвижимости Таиланда. Обращаем Ваше внимание, что приведенные цифры имеют оценочный характер, так как в нашем распоряжении точная статистика только за первые 3 кварталов 2018 года, данные за 4 квартал пока не доступны. 

Общие итоги развития экономики Таиланда.

В 2018 году экономика Таиланда отлично себя чувствовала - рост ВВП составил около 4%, что в 2 раза выше среднемировых темпов. Курс бата колебался вокруг 32 батов за доллар, и его не затронуло глобальное падение курсов валют развивающихся стран. Фондовый рынок немного просел, на 10%, но это связано с масштабным падением китайского рынка. Инфляция отсутствовала, наблюдалась дефляция -0,65%. Примерно на 8% вырос экспорт, снизился импорт, вырос туристический поток, что, в конечном итоге, дало положительный внешнеторговый баланс. Падение цены нефти во второй половине года способствовало снижению транспортных издержек (все видели, как дешевел бензин!). Эти результаты на фоне шагов к политической стабильности - на февраль назначены выборы, а на май - коронация Его Величества, показывают хорошие перспективы тайской экономики. А так как рынок недвижимости - зеркальное отражение состояния экономики страны, то с недвижимостью все в порядке.

Итоги 2018 года на рынке недвижимости Таиланда.

Средняя цена на отдельные дома выросла на 6,3%, цены на кондоминиумы выросли на 4,9%, цены на таунхаусы выросли на 6,8%. Эти показатели гораздо лучше прошлогодних. Цены на землю сильно растут, опережающими темпами. Индекс цен на землю вырос на 7,92%. Жилищное строительство растет. По данным Банка Таиланда, количество зарегистрированных в стране кондоминиумов выросло примерно на 7% до более чем 100.000 квартир в 2018 году по сравнению с годом ранее. Спрос тоже велик - объём операций с недвижимостью и землей в 2018 году превысил 1 триллион батов.

Характерно, что рынок прирастает регионами - если объём сделок в Бангкоке и Центральном регионе вырос всего на 2%, то Восточный( Чонбури, Районг, Трат), Северо-Восточный (Исан) и Южный (южнее Ранонга) регионы выросли на 17%, 12%, 14%, соответственно. Несколько неудачный результат - падение на 0,2% показал Северный регион, что объясняется его опережающими темпами в предыдущие года.

Основной рост объема предложения обеспечивают кондоминиумы - 20 лет назад их доля в жилой недвижимости была около ноля, то в прошлом году она составила чуть менее 50%.
Эксперты отмечают, что рост цен недвижимости идет равномерно, без скачков и коррелирует с темпами роста ВВП. Вкупе с энергичными мерами по регулированию ипотечного кредитования, это говорит об отсутствии предпосылок к возникновению «пузыря» на рынке недвижимости. Хотя ипотечное кредитование растет благодаря привлекательным ставкам - порядка 5-6% годовых и его общий объем составляет около половины триллиона батов.

Доля инвестиционных вложений (то есть не для собственного проживания, а для сдачи в аренду и авуаризации средств) не превышает 30% объёма рынка, а наиболее востребованными являются объекты ценой до 3 миллионов батов. В отличие от крупных городов большинства стран, доходность больших квартир в Бангкоке выше, чем студио - 8% против 5,6%.
Таким образом, результаты, показанные недвижимостью Таиланда в 2018, внушают оптимизм.

[Опубликовано 2018-12-20 Недвижимость и инвестиции автор Сергей Коростелев]

Грандиозный проект в Банг Саре

Мы недавно рассказывали об интересе к недвижимости крупной автомобильной корпорации Siam Motors.  

Проект Sunplay Bangsaray недавно был назван одним из лучших в номинации Condo Architectural Design (Asia) на церемонии Property Guru Asia Property Awards 2018. Семья Phornprapha, владельцы Siam Motor Group, являются основным акционером Sunplay, а Phornpun Phornprapha была назначена президентом Sunplay. Госпожа Phornpun ранее занимала руководящие должности в Siam Machinery и Siam Country Club.

Прежде чем рассказать о проекте, надо пару слов сказать о Банг Саре. Это маленький рыбацкий поселок с небольшим портом на берегу Сиамского залива в 20 км к югу от центра Паттайи, недалеко от парка Нонг Нуч. Примечателен отличными сифудными ресторанчиками. И, если в Паттайе, жить в собственном доме на берегу моря практически нереально - частные дома, стоящие на первой линии, можно пересчитать по пальцам, и они практически никогда не сдаются и не продаются, то в Банг Саре это вполне реально.

Проект Sunplay Asia, стоимостью 3,5 миллиарда батов, будет включать в себя небольшое кондо на 70 квартир и несколько десятков вилл на участке в 175 рай (28 гектаров). Односпальная квартира стоит от 11 миллионов до 14 миллионов бат, а двухспальная оценивается от 26 миллионов до 28 миллионов бат. Стандартные виллы могут стоить около 40 миллионов бат, а роскошные виллы по индивидуальным проектам будут стоить более 2 миллионов долларов США. Основными клиентами будут обеспеченные пенсионеры, как из Таиланда, так и из-за границы.

Управляющий директор Sunplay Asia Крис Делани (Chris Delaney) сказал, что он надеется извлечь ряд преимуществ из развития области через план Восточного экономического коридора (ЕСС), который включает расширение аэропорта U-tapao и завершение шоссе, обходящего Паттайю, сокращая поездку от Бангкока до Банг Саре.

«Bang Saray очень повезло, потому что он избежал чрезмерного развития Паттайи и Джомтьена», - сказал г-н Делани. 

«Мы хотели сделать что-то уникальное», - сказал г-н Делани. «Мы определили, что существует огромная растущая ниша для пенсионеров из Азии и Европы, которая сама по себе пока не признана сегментом рынка».

Sunplay рассчитывает завершить строительство квартир к концу января 2019, по оценкам, 78% из них будут проданы к концу декабря 2018. Компания надеется завершить строительство бассейна и клуба вскоре после торжественного открытия, запланированного на апрель 2019.

Девелопмент позиционирует проект как «современную среду обитания для активных пенсионеров» с велосипедными дорожками и планами по строительству поля для гольфа, теннисного корта и беговой дорожки.

На территории будет экологическая зона, где жители могут выращивать овощи, чтобы, в конечном итоге, использовать их в клубном ресторане.

«Это как жить в частном парке», - сказал г-н Делани. «Здесь есть все: от жизни птиц до озер и холмов, и в то же время жители чувствуют себя в полной безопасности, благодаря тщательно продуманной системе охраны».

Таким образом, скоро мы увидим еще один грандиозный проект в окрестностях Паттайи.