Статьи - Green Door Enterprises Паттайе Таиланд

Статьи

[Опубликовано 2017-04-17 Недвижимость и инвестиции автор Сергей Коростелев]

По прогнозам, цены на кондоминиумы Бангкока будут расти

Ожидается, что цены на кондоминиумы в периферийной и пригородной зоне Бангкока останутся стабильными, а цены в центральном деловом районе (ЦДР)  незначительно возрастут из-за ограниченного объема нового строительства, сообщает консалтинговая фирма по недвижимости Knight Frank Thailand.

Цены на кондоминиумы в пригородных районах Бангкока останутся стабильными, но девелоперы должны будут провести исследования рынка, прежде чем приступать к проектам в конкретных областях, сказала Потяман Воракитпокаторн, директор по маркетингу проектов в жилом секторе.

С резким увеличением отпускных цен на кондоминиумы как в ЦДР, так и на городской окраине, отметила она , вторичный рынок  кондоминиумов  будет конкурировать с новыми проектами кондоминиумов.

По ее словам, для этого сегмента конечные пользователи могут искать готовые квартиры  в хорошо ухоженных зданиях, а не покупать в новых проектах, из-за более дешевых цен и более крупных размеров квартир.

По данным исследования Knight Frank Thailand, в кондоминиумах Бангкока к концу 2016 года всего было построено 435 805 квартир, из которых в 2016 году было построено         52 195 единиц, что на 13,6% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Большая часть нового предложения была получена от зарегистрированных разработчиков, стремящихся создать резерв на будущее, поскольку высокий уровень предложения не соответствует нынешнему спросу на кондоминиумы.

Большинство новых проектов по-прежнему находились в пригородном районе Бангкока, что составляет 76% от нового предложения 2016 года, за которым следует область периферии города с долей в 14%.

В 2016 году в ЦДР, по всей видимости, был 10% -ный рост предложения новых квартир. В основном, во второй половине 2016 года в ЦДР было запущено девять новых проектов, а 50 и 12 проектов были запущены в пригородах и периферийных районах соответственно.

Большинство новых запусков в пригородной зоне Бангкока во второй половине 2016 года осуществлялось вдоль линий MRT Blue Line (Hua Lamphong-Tha Phra-Laksong и Laksong-Phuttamonthon Sai 4), за которыми следовало расширение линии надземной части (Bearing- Samrong-Samut Prakarn), причем строительство находится на стадии более чем 80% готовности.

По уровню спроса - было продано 315 393 квартир кондоминиумов из 435 805 общего числа единиц недвижимости, что составляет  показатель продаж в 72,4%, что меньше, чем в предыдущем году -  75,3%.

Только 26 595 квартир кондоминиумов были проданы в 2016 году, уменьшившись на 59% по сравнению с 2015 годом, когда было продано приблизительно 64 170 единиц. Это может быть связано с ослаблением покупательной способности потребителей и более строгими стандартами кредитования, установленными банками.

Таким образом, девелоперы также начали специальные рекламные кампании для увеличения своих продаж, включая ценовые скидки и специальные предложения по процентной ставке.

Между тем, консультант сказала, что цены на недавно запущенные проекты по кондоминиумам продолжают строиться по Бангкоку, но разными темпами, в зависимости от местоположения.

Средняя цена продажи кондоминиума в ЦДР составляла 229 180 батов за квадратный метр, увеличившись на 5,3%. За этим последовала средняя цена продажи городских кондоминиумов, которая увеличилась на 4,8% до 134,842 бата за кв.м.

Средняя цена продажи кондоминиумов в пригородном районе Бангкока увеличилась на 3,6 процента до 76 002 бат за кв. м.

Таким образом, просматривается парадоксальная тенденция - спрос падает, предложение растет, по рыночной логике цены тоже должны падать, но ситуация на рынке - с точностью до наоборот - цены предложения растут. 

[Опубликовано 2017-03-01 Недвижимость и инвестиции автор Сергей Коростелев]

Рынок недвижимости Паттайи "включает паузу в плеере"

На прошлой неделе газета Бангкок Пост опубликовала серьезную аналитическую статью о рынке недвижимости Паттайи по итогам 2016 года. Публикуем ее дайджест с нашими комментариями и дополнениями.

Основная проблема для застройщиков в Паттайе сейчас - дефицит хороших участков для строительства. Плотно застроен весь центр, береговая линия, свободные участки есть только на окраинах города. Тем не менее, рынок кондо развивался в последние годы весьма уверенно - в 2015 - 2016 годах закончено строительство и зарегистрировано более 7400 квартир, а общее количество квартир в Паттайе составило 73660 штук.

Но в 2016 году количество новых квартир в строящихся кондо упало до самого низкого уровня за последние 6 лет - 307 квартир в первой половине 2016, 1796 - во второй половине 2016. И вызвано это не только дефицитом строительных площадок. В частности, кризис в России сильно уменьшил поток покупателей оттуда, и, хотя, турпоток в 2016 году вырос до миллиона туристов с 884136 в 2015 году, спрос со стороны российских покупателей пока не восстановился. Японские и китайские покупатели присматриваются к паттайской недвижимости, но пока не могут заместить мощный поток российских покупателей. 

Имея довольно большую часть непроданных квартир (от 70% до 90% в зависимости от района), девелоперы в 2016 году заложили рекордно малое количество домов. Особенно малой популярностью отличается На Джомтьен, например, проект "6-ой Элемент" приостановлен девелопером Fragrant Property из-за низких продаж. Хотя в На Джомтьене большинство кондо строятся на берегу Сиамского залива, его дальность от центра при слабой транспортной доступности, является тормозящим продажи фактором. 

Таким образом, средний уровень проданных квартир по Паттайе составил 83% (10000 непроданных квартир). Хотя до апреля действуют стимулирующие меры правительства Таиланда (сниженные сборы и налоги на недвижимость), этих мер явно недостаточно для подъёма спроса. 

Наиболее популярным районом является Вонг Амат. И это не смотря на то, что это самый дорогой район Паттайи сейчас, в среднем 130000 батов за квадратный метр. Активная застройка береговой линии высококачественными кондо привлекает сюда многих покупателей. Проект "Ривьера", например, пока далек от окончания, но большая часть квартир в нем распродана, так как цены в нем весьма привлекательны для Вонг Амата, а до моря от подъезда всего 150 метров.

Средняя цена квартир кондо в Паттайе в конце 2016 года составила 82500 батов за квадратный метр (около 2400 долларов, что стало сравнимо со средней ценой жилой недвижимости в Москве - 2800 долларов). Увеличение средней цены по сравнению с 2015 годом составило примерно 5%. Девелоперы не снижают цен, зная, что недвижимость не портится, кризисы проходят, и находят альтернативные пути использования невыкупленных квартир, например, в кондоминиумах Nordic и The Base созданы управляющие компании, которые сдают непроданные квартиры в аренду. Эксперные оценки предсказывают рост цен на недвижимость в этом году в пределах 3-5%, так как острая фаза кризиса в России закончилась, квартир в прошлом году заложено мало -  эти факторы в сумме приведут к небольшому росту цен. А пока на "проигрывателе цен" в Паттайе нажата кнопка "пауза" :-)

[Опубликовано 2017-02-27 Недвижимость и инвестиции автор Сергей Коростелев]

Охрана недвижимости в Паттайе

Если Вы собираетесь купить или арендовать недвижимость, то не последним ее параметром будет безопасность кондо, которую определяет организация его охраны.

Первый барьер - это забор и въезд. Хочу отметить, что с этим всё в порядке во всех кондо - высокий бетонный забор, иногда с колючей проволокой, единственный въезд во двор, это норма для всех кондо. Иногда это откровенно выбешивает после просторов московских дворов, например, я живу в 100 метрах от дома моих друзей, но объезжать надо 1,5 километра, так расположены входы.

Второй барьер - это собственно сами охранники. Вот тут всякое бывает - есть кондо куда может зайти каждый, а есть кондо, где у гостя обязательно спросят документы и позвонят хозяину квартиры, узнать ждет ли он гостей. Проверить работу охраны легко - просто пройдите на территорию. Если охрана даже не спросит Вас ни о чем, то организация охраны отвратительна. Чуть лучше вариант - если спросят и на Ваш ответ типа «хочу арендовать квартиру», лениво махнут рукой в сторону офиса. А если при этом еще и спросят документы и сопроводят в офис, то тут с дисциплиной всё в порядке. Хочу отметить, что без проблем можно зайти в большие кондо, где охрана всех в лицо не знает. Но в дорогих, хоть и больших кондо, например, North Point, Zire, Sky Beach, Cove с охраной всё в порядке, а вот, например, в любой View Talay можно зайти без проблем и не только на территорию, но и в корпус.

Третий барьер - система "key card" как в московских подъездах, без которой не зайдешь в корпус. Иногда ки-кард стоит и на входе во двор, оно тоже не лишнее. Это есть практически везде, кроме самых дешевых кондо. Кстати, ее эффективность часто снижается нерадивыми жильцами, не закрывающими за собой дверь подъезда.

Четвертый барьер - система CCTV - внутридомовое видеонаблюдение, тоже есть почти везде, но тут вопрос в его организации - должно быть достаточное количество камер, но не чрезмерное, иначе работа оператора наблюдения затруднена - представьте 20 этажей с коридорами метров по 50 - что там можно отследить? Только постфактум увидеть нарушителя на записи...

И, наконец, пятый барьер - это Вы сами. Не будьте беспечны, не расслабляйтесь - всегда закрывайте дверь на замок, не спите с открытыми окнами на первых-вторых этажах. Если Вы - хозяин квартиры, то поставьте стальную (или более распространённую в Таиланде решетчатую) дверь. Окна первых этажей должны быть забраны решетками. Если Вы - арендатор, то купите дополнительный навесной замок в виде стакана на ручку двери - всего 300 батов, не сильна защита, но лучше, чем ничего. Сейф мне не представляется надежной защитой денег и документов - дешевые модели вскрываются «на раз» или просто уносятся, а держать дома несгораемый ящик в кубометр объемом и весом в тонну - смешно. Лучше использовать тайники - «нычки», а еще лучше сейфовые ячейки (например, таковые можно взять в аренду в фирме «Сейф индепендент» в Джомтьен кондотель). И, главное, не водите в дом сомнительную публику, не знакомьтесь и не выпивайте с гастарбайтерами, ледибоями, проститутками.

Так что, наша безопасность в наших руках, надо только подумать о ней и соблюдать простые правила.